부동산을 매수할 때 가장 까다로운 절차 중 하나가 바로 자금조달계획서 작성입니다. 2024년을 지나 2025년 현재에도 투기과열지구나 조정대상지역뿐만 아니라 비규제지역 내 일정 금액 이상의 주택 거래 시 반드시 제출해야 하는 필수 서류입니다. 자금조달계획서양식을 정확히 파악하고 본인의 자금 출처를 명확히 소명하지 못하면 과태료 대상이 되거나 세무조사의 타겟이 될 수 있어 주의가 필요합니다.
📚 함께 읽으면 좋은 글
자금조달계획서양식 및 기본 기재 항목 확인하기
자금조달계획서의 정식 명칭은 주택취득자금 조달 및 입주계획서입니다. 이 서류는 크게 자기자금과 차입금으로 나뉘며, 본인이 보유한 현금이나 예금뿐만 아니라 증여, 상속, 대출금 등을 상세히 적어야 합니다. 최근에는 자금 출처에 대한 증빙을 더욱 엄격하게 요구하고 있으므로 작성 전 통장 잔고 증명서나 증여세 신고서 등을 미리 확인하는 것이 좋습니다. 특히 미성년자나 소득이 없는 매수자의 경우 자금 출처 소명이 부족하면 소명 자료 제출 요구를 받을 확률이 매우 높습니다.
작성 시 주의할 점은 소수점 단위까지 정확히 기재할 필요는 없으나, 실제 매매대금과 계획서상 합계 금액이 반드시 일치해야 한다는 점입니다. 금액이 일치하지 않을 경우 신고 수리가 거부될 수 있으며, 이는 곧 등기 지연으로 이어질 수 있습니다. 아래의 공식 웹사이트를 통해 최신 양식과 지침을 확인할 수 있습니다.
2025년 기준 자금조달계획서 제출 대상 상세 더보기
현재 규정에 따르면 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역) 내 주택을 거래할 때는 금액과 상관없이 무조건 제출해야 합니다. 비규제지역의 경우 법인은 금액 상관없이 제출하며, 개인은 6억 원 이상의 주택을 취득할 때 의무 제출 대상이 됩니다. 2024년 부동산 시장의 불안정성으로 인해 정부는 자금 출처에 대한 모니터링을 강화했으며 2025년에는 고가 주택뿐만 아니라 저가 주택의 이상 거래에 대해서도 조사를 확대하고 있습니다. 따라서 본인이 대상인지 여부를 계약 전 확인하는 것이 필수적입니다.
| 구분 | 제출 대상 | 비고 |
|---|---|---|
| 투기과열지구/조정지역 | 모든 주택 거래 | 증빙서류 첨부 필수 |
| 비규제지역 (개인) | 매매가 6억 원 이상 | 계획서만 우선 제출 |
| 비규제지역 (법인) | 모든 주택 거래 | 법인 전용 서식 사용 |
자산 항목별 기재 요령 및 주의사항 보기
계획서 상의 자기자금 항목에는 예금, 주식, 채권 매각대금, 부동산 처분 대금 등이 포함됩니다. 예금액은 현재 보유하고 있는 은행 잔고를 기준으로 하되, 향후 대출을 받을 예정이라면 대출금 항목에 넣어야 합니다. 특히 부모님으로부터 일부 자금을 지원받는 경우라면 단순 차용인지 혹은 증여인지 명확히 구분하여 적어야 하며 증여라면 증여세 신고 여부가 가장 중요한 포인트가 됩니다. 무상으로 돈을 빌리는 경우 적정 이자율을 지급하고 있는지에 대한 차용증을 준비해두는 것도 현명한 방법입니다.
자기자금 항목별 작성법 신청하기
예금액 항목에는 본인 명의의 계좌에 있는 금액을 기재합니다. 주식이나 채권 매각 대금은 현재 가치가 아니라 실제 매각하여 투입할 예상 금액을 적습니다. 또한 기존에 살던 집을 팔고 그 대금으로 새 집을 사는 경우에는 부동산 처분 대금 항목에 해당 금액을 넣으면 됩니다. 이때 기존 주택의 매매계약서를 증빙 자료로 활용하게 됩니다.
차입금 및 부채 항목 기재 방법 확인하기
금융기관 대출액에는 주택담보대출, 신용대출 등을 포함합니다. 2025년 대출 규제 상황에 따라 본인이 받을 수 있는 최대 한도를 미리 파악하는 것이 중요합니다. 또한 임대보증금 항목은 매수하려는 주택에 이미 세입자가 있어 그 보증금을 승계하는 경우에 작성합니다. 이 경우 매매가에서 보증금을 뺀 나머지 차액만 실제로 지급하게 되므로 자금 계획의 핵심적인 부분이 됩니다.
증빙서류 준비 및 제출 기한 상세 보기
투기과열지구 내 주택 거래 시에는 계획서와 함께 각 항목에 대한 증빙서류를 모두 제출해야 합니다. 예를 들어 예금액을 적었다면 잔고증명서를, 주식을 팔았다면 주식거래내역서를 첨부해야 합니다. 계획서 제출 기한은 부동산 거래 계약 체결일로부터 30일 이내이며 보통 공인중개사가 대행하지만 제출 의무는 매수자 본인에게 있다는 점을 명심해야 합니다. 서류 미제출 시 500만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.
📌 추가로 참고할 만한 글
자금조달계획서 관련 자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 비규제지역 5억 원 아파트를 살 때도 제출해야 하나요?
아니요, 비규제지역에서 개인 간 거래 시 6억 원 미만인 경우에는 자금조달계획서 제출 의무가 없습니다. 다만 법인이 매수자일 경우에는 금액과 관계없이 제출해야 합니다.
Q2. 부모님께 돈을 빌렸는데 차입금으로 적어도 되나요?
네, 가능합니다. 하지만 가족 간의 금전 거래는 원칙적으로 증여로 간주될 가능성이 높으므로, 객관적인 차용증을 작성하고 실제로 이자를 지급한 내역을 남겨두어야 나중에 소명 요구를 받았을 때 대응할 수 있습니다.
Q3. 계약 시점과 잔금 시점의 자금 출처가 바뀌면 어떻게 하나요?
계획서는 계약 시점의 예상을 바탕으로 작성합니다. 잔금 시점에 대출 금액이 변동되거나 예금액이 달라진 경우 원칙적으로 수정 신고를 할 필요는 없으나, 차이가 너무 크다면 향후 소명 과정에서 해당 사유를 설명할 수 있어야 합니다.
자금조달계획서는 단순한 서류 제출을 넘어 국세청의 세무 검증 자료로 활용됩니다. 따라서 2025년의 강화된 모니터링 환경에 맞춰 꼼꼼하게 작성하는 것이 가장 안전한 내 집 마련의 첫걸음입니다. 더 궁금하신 점이 있다면 전문 세무사와의 상담을 통해 자금 출처의 적정성을 미리 점검해보시는 것을 권장합니다.
정확한 자금조달계획서 작성을 위해 추가로 필요한 증빙서류 목록이나 차용증 양식이 필요하신가요? 말씀해 주시면 상세히 안내해 드리겠습니다.